〖案例分享〗

未经配偶同意擅自转让共有房产给孙子，法院判决：买卖合同无效！

【关键词】 

夫妻共同财产  共有房产  无权处分  恶意串通  合同无效

【案件焦点】

婚姻关系存续期间，以夫妻一方名义购买福利房并登记在该方名下，为夫妻共同财产；一方未经配偶另一方同意，擅自以赠与、买卖或名为买卖实为赠与等方式转让该共有房屋，配偶另一方主张转让行为无效的，法院应予支持。

【审理法院】

北京市第三中级人民法院

【文书案号】

(2019)京03民终16884号

【案件案由】 

确认合同效力纠纷★>确认合同无效纠纷★

【当事人信息】

上诉人（原审被告）：蔺**

委托诉讼代理人：**，**北京市**律师事务所律师。

被上诉人（原审原告):宁**

委托诉讼代理人：杨荣艳，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。

【案情简介】

宁**与蔺1均系再婚夫妻关系，无共同子女。案涉房屋系蔺1于1994年购买的房改房，登记在蔺1名下。2015年因双方身体不好，故各自回到各自子女处照顾，此后，案涉房屋由蔺1居住使用，宁**再未回京。2018年月日蔺1去世，蔺2系蔺1之孙。宁**起诉法定继承纠纷后法院经调取该房屋不动产登记显示，2017年3月**日，蔺1、蔺2签订了《存量房屋买卖合同》，约定蔺1将案涉房屋以717840元的价格出售给蔺2，且案涉房屋于2017年3月日转移登记至蔺2名下。

宁**主张蔺1与蔺2之间的《存量房屋买卖合同》系二人恶意串通后签订，损害了宁**的利益：一是蔺2提供房管部门签署的《不动产登记询问笔录》中蔺某1、蔺某2均否认、有意隐瞒该房屋存在夫妻共有的事实，存有恶意；蔺1与蔺2所约定的房屋买卖价格明显低于市场价格。蔺2否认其与蔺1之间存在恶意串通的情形，其主张在蔺1出售案涉房屋时，蔺1与宁**沟通过并取得了宁**的认可，但未提供相应证据予以证明；蔺2主张案涉房屋系由蔺2的父亲出资，亦未提供相应证据予以佐证；蔺2另主张其系按照市场价格购买的案涉房屋，为此其提交了与蔺1签订的另一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定蔺1将案涉房屋以2717840元的价格出售给蔺2为其实际付款金额，提交了蔺1书写的收款条、银行转账明细佐证，经统计，蔺2于2017年4月5日、12日、24日，分6次转入蔺某1银行卡共计2717840元。宁**方认为资金往来存在造假的可能，申请调取二人的账户明细，经统计，蔺1的账户收到转账后，分别于2017年4月7日、12日、20日、26日被现金支取，支取凭证显示支取上述款项的人为汪**，经询问，双方均不知汪**与蔺1的关系。

【一审判决】

一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。关于蔺1与蔺2之间是否构成恶意串通，需要结合案情进行考量：首先，案涉房屋购置于蔺1与宁**结婚后，这一事实蔺1、蔺2都明知，但在办理转移登记时，二人都对房管部门称案涉房屋不是夫妻共同财产，可以认定二人具有隐瞒故意；其次，蔺1、蔺2均未主动询问宁**的意见，当时宁**在外地生活，对二人房屋买卖一事无法得知，可以认定对宁**隐瞒房屋买卖的共同故意；再次，蔺1、蔺2所约定的房屋价款虽符合当时的市场价格，且有相应的银行转账记录予以佐证，但资金的流转在串通的情况下很容易做到账面无瑕疵，故不能作为反驳恶意串通的有力条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、确认蔺1、蔺2于2017年3月27日就坐落于北京市通州区XX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回宁**的其他诉讼请求。

【二审判决】

上诉人蔺2提起上诉。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。

【律师解析】

1.婚后购房，购房合同、房屋权属证书只登记一方名下，如何认定房屋权属？

依照我国《婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，蔺1与宁**结婚和购买房屋的时间，在蔺2提供的证据不能证明涉案房屋不属于夫妻共同财产的情形下，涉案房屋应属于蔺1、宁**的夫妻共同财产。结合蔺1、蔺2二人未向房管部门陈述案涉房屋属于夫妻共同财产的情形，再结合现有证据不能证明蔺1账户在收到购房款后的资金流转情况具有正当理由的情形，

2.一方将登记在个人名下的夫妻共有房屋，未经配偶另一方同意或知情，擅自转让他人，构成无权处分或恶意串通，房屋买卖合同无效。

无效的合同自始无效。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。婚姻关系中的一方未经配偶同意或知情，擅自转让给他人构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”本案涉诉房屋属于宁某与蔺1的夫妻共同财产，蔺1擅自转让过户给孙子蔺2未经配偶宁*同意且不知情，事后也未追认，且祖孙二人存在明知蔺1有配偶而恶意串通转让，符合上述法律规定的合同无效情形。